領(lǐng)銷(xiāo)許10日之內(nèi)必須開(kāi)賣(mài)、開(kāi)盤(pán)房源的最高價(jià)最低價(jià)各是多少、地下車(chē)位究竟是租還是售、供需矛盾集中的樓盤(pán)怎么賣(mài)……從今天起，南京市住房保障和房產(chǎn)管理局將正式啟用新的“商品房預(yù)售方案”，為購(gòu)房人權(quán)益進(jìn)行了“提前約定”。有樓市專(zhuān)家認(rèn)為，這些格式性的“預(yù)告性方案”，無(wú)疑是強(qiáng)制要求開(kāi)發(fā)商告知買(mǎi)房人具體的銷(xiāo)售方案，給強(qiáng)勢(shì)的開(kāi)發(fā)商再次上“籠套”，但這并不是影響房?jī)r(jià)的措施。

房管部門(mén)出新規(guī):售樓現(xiàn)場(chǎng)須公示預(yù)售方案
樓市更規(guī)范,今起領(lǐng)證賣(mài)房統(tǒng)一用新方案

    “這個(gè)新方案是為了進(jìn)一步規(guī)范商品房銷(xiāo)售行為。”南京市住建委住房保障和房產(chǎn)管理局相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人表示，這是根據(jù)國(guó)務(wù)院《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》(國(guó)發(fā)[2010]10號(hào)，業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“國(guó)十條”)、住建部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》(建房[2010]53號(hào))和省住建廳《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)(銷(xiāo))售行為的通知》(蘇建函字[2010]669號(hào))等文件精神擬定，旨在起到完善商品房預(yù)售制度、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督、促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)和透明交易的目的。

    新的預(yù)售方案包括了項(xiàng)目基本情況、建設(shè)進(jìn)度安排、預(yù)售房屋套數(shù)、面積預(yù)測(cè)及分?jǐn)偳闆r、公共部位和公共設(shè)施的具體范圍、預(yù)售價(jià)格及變動(dòng)幅度、預(yù)售資金監(jiān)管落實(shí)情況、住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體和承擔(dān)方式、住房能源消耗指標(biāo)和節(jié)能措施等10個(gè)方面的內(nèi)容。據(jù)悉，新方案于7月28日由南京市住建委簽發(fā)，7月30日正式下發(fā)，剔除雙休日時(shí)間，新預(yù)售方案將于2010年8月2日正式施行。這名負(fù)責(zé)人對(duì)一些新增加的條款方案作出詳細(xì)解讀。

方案解讀 
車(chē)位：提前約定是租是賣(mài)是送

    在“項(xiàng)目配建附屬房屋相關(guān)情況”的申報(bào)欄中，明確了“屬開(kāi)發(fā)企業(yè)所有的房屋和設(shè)施”、“未計(jì)入分?jǐn)倢偃w業(yè)主所有的房屋及公共設(shè)施”、“建成后無(wú)償移交政府相關(guān)部門(mén)的房屋和設(shè)施”和“物業(yè)管理用房與物業(yè)管理相關(guān)情況”幾大類(lèi)別。

    其中，最為重要的是提及車(chē)庫(kù)的處置問(wèn)題。方案原文為：“該項(xiàng)目按規(guī)劃配建機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)庫(kù)_個(gè)，室內(nèi)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位_個(gè)，其中自走式機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位_個(gè)，機(jī)械立體式機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位_個(gè)。為該項(xiàng)目配建的地面機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)庫(kù)及地下人防范圍外的自走式機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)庫(kù)(位)，我公司將采取向小區(qū)業(yè)主□出售□出租□附贈(zèng)的方式處置，機(jī)械立體式機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位采取向小區(qū)業(yè)主□出租□附贈(zèng)的方式處置。其處置方式在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行公示并在預(yù)售合同中進(jìn)行約定。地下人防范圍內(nèi)的機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位，提供給小區(qū)業(yè)主□有償□無(wú)償使用。”解讀：因?yàn)檐?chē)庫(kù)的糾紛很多，按照《物權(quán)法》的精神，這個(gè)車(chē)庫(kù)究竟怎么使用，給出“□”就是為了提前選定，雖然難以改變開(kāi)發(fā)商車(chē)位“只售不租”的現(xiàn)象，但提前約定就是要讓開(kāi)發(fā)商“痛快說(shuō)出來(lái)”。同時(shí)，按照規(guī)定，樓盤(pán)小區(qū)內(nèi)“規(guī)劃核定的地面露天機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位屬于小區(qū)全體業(yè)主共用”，這個(gè)是不容置疑的。

房?jī)r(jià)：最高價(jià)最低價(jià)要 一一標(biāo)出
　　對(duì)于買(mǎi)房人所擔(dān)心的開(kāi)發(fā)商隨意變動(dòng)房?jī)r(jià)的情況，預(yù)售方案制定了“本期擬銷(xiāo)售商品房?jī)r(jià)格(毛坯價(jià)格)”表，表格中須填寫(xiě)商品房的類(lèi)型(住宅、商業(yè)、辦公、車(chē)位、其它)，在售價(jià)一欄也須分別填寫(xiě)“最高價(jià)、最低價(jià)、均價(jià)”。

    解讀：這樣的規(guī)定之前也有，主要是執(zhí)行“一套一標(biāo)”、“一房一價(jià)”的規(guī)定，最高價(jià)的限定也是為了防范開(kāi)發(fā)商隨意調(diào)動(dòng)房?jī)r(jià)。開(kāi)發(fā)商在領(lǐng)取這次預(yù)售方案后，就不得隨意調(diào)高房?jī)r(jià)。不過(guò)，有業(yè)內(nèi)人士表示，這樣的方案也只是“表面文章”，房?jī)r(jià)本身就是一種市場(chǎng)行為，樓市不好時(shí)降價(jià)、樓市熱銷(xiāo)時(shí)漲價(jià)，開(kāi)發(fā)商完全“有頭腦”規(guī)避定價(jià)。